住宅ローンありの債務整理

住宅ローンがある場合の債務整理

 

 

　自宅を失いたくない，という気持ちは誰しも持っています。
　念願のマイホームですから当然です。

 

　また，小学生や中学生がいるご家庭では，学区の問題や慣れ親しんだその地域，育ったその家にずっと住み続けたいと思っているでしょう。

 

　自宅を手放したく理由は，多様にありますが，直接的なものではないとしても，「この自宅を手放したら，もう二度とマイホームを持つことができない。」ということを考えている方は比較的多いと思います。

 

　ただ，年々，持ち家比率は減少傾向にあり，賃貸派も増えてきており，ライフスタイルの変化も見られるところです。

 

　これから，住宅ローンがあり，住宅ローン以外の借金もある例をとって，解説していきたいと思います。

注意点としては，住宅ローン契約の約定に，次のような定めがあった場合です。

 

 

 

第〇条　お客様が，次の各号の一つにでも該当する事由が発生した場合は，当社からの通知，催告等がなくても，本契約による一切の債務につき当然に期限の利益を失い，直ちに債務を全額返済するものとします。

 

　　�@お客様に破産，民事再生の申立てがあったとき
　　�Aお客様の預金その他の当社に対する債権について，仮差押または差押命令，通知が発送されたとき
　　（以下略。なお，銀行毎に文言や内容が異なりますので，ご自身の住宅ローン契約書等でご確認ください。）

 

　住宅ローン以外の借金について，その債権者から住宅ローンを組んだ銀行に対する預金が差押を受けた場合，上記条項では，そのときにある住宅ローン残債を全額一括で返済（以後，分割返済はできないということ）しなければならなくなりますので，住宅ローン以外の借金については，遅滞に陥る前に適切に対処する必要があります。

 

　もし，この家にどうしても住み続けたいという強いお気持ちがあれば，親族に自宅を購入してもらって賃貸借等で済むか，あるいは自分たちが住み続けることを条件として購入してくれる買主を探さなければなりません。

 

　買手が親族の場合には，賃料については柔軟に対応してくれると思われますが，第三者の場合には，投資として購入しているため，相場の賃料をそこに住んでいる間支払い続けなければなりません。

 

　支払いを滞れば，明け渡しの請求を受けて，結局は，そこを出ていかなければならなくなります。
　もしかすると，住宅ローンを支払っていたときとあまり変わりない金額の賃料になるかもしれませんし，これでは，何のために破産をしたのか分からなくなる場合もあります（このような場合には，上記の個人民事再生を先に検討してもよいでしょう。）。

 

　この辺は，住宅ローン以外の借金先や借金の額にもよって異なってきますが，十分な検討が必要です。

選択肢としては，大きく分けると２つあります。　

 

　１　住宅ローン債権者（または保証会社）が競売の申立てを行い，第三者に落札されるまで，その自宅に住み続ける。
　この場合，住宅ローンの滞納状況や物件の評価によっても異なってきますが，半年間程度は住み続けられます（落札者が現れなければ，もう少し長く住んでいられます。）。

 

　この間に，転居先を探したりするなどして出ていく準備をしていくことになりますが，この期間は，執行裁判所の進み具合や物件の立地などによっても異なるため，不確定要素が多くあり，いつでも出ていけるように準備をしなければなりません。

 

　２　自宅を任意売却する。
　競売という裁判所が関与する強制的な手放し方ではなく，簡単にいうと，自宅（不動産）を売主として条件の合う第三者に売却することになります。

予め引越しなどの日程を，自分たちで柔軟に決めることができる。

 

一般的に，競売よりも高値で取引されるため，保証人などがいる場合，債務をより圧縮することができる。

 

>形式的には，通常の売買なので，近所の方に住宅ローン等の滞納があることなどを知られる心配が減少する。

 

引越費用を，一定程度は確保できる（場合によっては持ち出しなく引越しができる。）。

 

滞納しているマンション管理費等がある場合，任意売却で清算される。

 

住宅ローン債権者も，競売よりも高値で売れるということは，それだけ多く回収できるので，協力的である。

 

任意売却後の住宅ローンの残額について，事情に応じて低額な金額での分割弁済の合意ができる可能性があり，合意した内容を履行している限りにおいては，給与等の差押えは原則ない。

 

抵当権が複数ある場合，後順位抵当権者が同意しないと成功しない。

 

自分で交渉することは困難なため，不動産業者に依頼しなければならないが，専門の不動産業者であれば，持ち出しゼロで，仲介手数料は，最後に売買代金から清算するが，専門でない不動産業者の場合，費用を請求されたりするケースもある。

 

既に競売手続きが開始している場合，時間的制約があり，期限内に買主が見つからない場合には，競売が先に完了してしまう可能性がある。

 

形式的には，通常の売買ですので，購入希望者に内覧させ，その立会も場合によってはしなくてはならない。

裁判所から選任された評価人や執行官が，自宅周辺で写真を撮影したりして近所の目が気になる。

 

競売物件は，裁判所で内容を閲覧したり，インターネットで公告されるため，一般的に近所の方が知ることは少ないと考えられるが，情報が公開されることにより，購入希望者や競売専門業者等が，近所に聞き込みをすることあるため，近所に不審に思われる可能性がある。

 

 

民事執行法第57条
１　執行裁判所は，執行官に対し，不動産の形状，占有関係その他の現況について調査を命じなければならない。

 

２　執行官は，前項の調査をするに際し，不動産に立ち入り，又は債務者若しくはその不動産を占有する第三者に対し，質問をし，若しくは文書の提示を求めることができる。

 

３　執行官は，前項の規定により不動産に立ち入る場合において，必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。

 

４　執行官は，第１項の調査のため必要がある場合には，市町村（特別区の存する区域にあつては、都）に対し，不動産（不動産が土地である場合にはその上にある建物を，不動産が建物である場合にはその敷地を含む。）に対して課される固定資産税に関して保有する図面その他の資料の写しの交付を請求することができる。

 

５　執行官は，前項に規定する場合には，電気，ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を行う公益事業を営む法人に対し，必要な事項の報告を求めることができる。